К. В. МАЛЬЦЕВ

ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА

МАЛЬЦЕВ Кирилл Владимирович, докторант кафедры национальной безопасности Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации (Н. Новгород).

Земля, как пространственная основа, — необходимое условие, фактор, средство производства, объект собственности и хозяйствования, ключевое звено в экономическом развитии любого государства. Уникальные естественные природные свойства земли обеспечивают ее мощнейший экономический потенциал, без реализации которого невозможно развитие экономики государства.

Система земельных отношений в России радикально реформирована после революции 1917 г., когда были ликвидированы все виды частной собственности на землю, земельные ресурсы отнесены к государственной собственности и могли передаваться гражданам и юридическим лицам исключительно на правах пользования. Земля была исключена из товарного оборота. Процесс распределения земли между пользователями, хозяйствующими субъектами долгие десятилетия являлся прерогативой государства.

Экономические преобразования, происходящие в последние 15 лет в России, затронувшие практически все сферы национальной экономики, безусловно, коснулись земельных отношений и использования земельных ресурсов. Конституция РФ определила различные виды собственности на землю, включая и частную. Только в 2001 г. после продолжительных дискуссий и споров Государственной Думой принят новый вариант Земельного Кодекса, соответствующего новым конституционным положениям. Споры вокруг Земельного Кодекса не прекращаются до сих пор. Камнем преткновения остается вопрос об обороте земель сельскохозяйственного назначения, ведутся активные научные дискуссии о природе и величине земельной ренты, частной собственности на землю, роли государства в управлении земельными ресурсами.

Тем не менее, как показывает анализ современной динамики земельных отношений, процесс формирования института частной собственности на землю в России активно развивается. В 2006 г., согласно данным официального сайта Роснедвижимости (www.kadastr.ru), 7,3 % земельного фонда РФ уже находится в собственности граждан (личные подсобные хозяйства, сады, фермерские хозяйства, индивидуальное жилищное строительство и т. д.), 0,3 % — в собственности юридических лиц: (сельскохозяйственные организации, промышленные предприятия и т. д.)¹.

Современное состояние рыночного оборота земли в России характеризуется рядом показателей. В первую очередь это сделки по аренде и продаже государственных и муниципальных земельных участков, а также купле-продаже, залога, наследования, дарения и других видов сделок с земельными участками, совершенными гражданами и (или) юридическими лицами.

Показатели государственной отчетности свидетельствуют о том, что земля уже включена в рыночный оборот, т. е. с земельными участками совершаются сделки, предусмотренные гражданским законодательством, результатом которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки или доли в праве общей собственности на землю. Кроме того, количественные показатели свидетельствуют об увеличении количества сделок с земельными участками и площади земель, ставших объектом сделок. Подобная динамика — результат объективных рыночных процессов, происходящих в России.

Необходимо отметить, что большая часть сделок с земельными участками относится к государственным и муниципальным землям, при этом предоставление участков в аренду стало основной формой земельных отношений во всех субъектах Российской Федерации. Так, в 2004 г. действовало 3 665,6 тыс. соглашений (70 154,0 тыс. га) по аренде земли, заключенных местными органами самоуправления с гражданами и юридическими лицами, при этом гражданами и организациями выкуплены права аренды 7 226 земельных участков площадью 38 222,1 га².

Земельный рынок, эволюционно развивавшийся в большинстве западных стран на протяжении нескольких столетий, демонстрирует ряд несомненных достоинств: под влиянием рыночных сил земельные участки попадают в руки наиболее эффективных собственников, максимально использующих потенциал земельных ресурсов; освобождает экономику от дефицита земельных участков; мотивирует собственников вкладывать средства в освоение земельных участков, увеличивая тем самым их рыночную стоимость; естественным образом, без приказов и команд, соединяет интересы продавцов и покупателей; формирует рыночную стоимость земельных участков, естественным образом учитывающую огромное количество ценообразующих факторов.

Однако далеко не все участки земельного фонда страны могут быть объектом товарного, рыночного оборота, поскольку земля еще и пространственная основа жизнедеятельности государства, его территориальная граница, природный ресурс, звено в экосистеме. В связи с этим цели системы государственного управления земельными ресурсами должны, с одной стороны, способствовать максимальной реализации экономического потенциала земельных ресурсов, другой — обеспечивать безопасность жизнедеятельности, социальную защиту, реализацию прав и свобод граждан и безопасность государства.

Государство законодательно определяет способность конкретных земельных участков участвовать в обороте. В настоящее время оборотоспособность большинства земельных участков ограничена, а часть земельного фонда вообще исключена из оборота. По данным Государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2004 г., лишь 18 % от общей площади земельного фонда России находится в свободном обороте. Тем не менее, по состоянию на 1 января 2005 г. в свободном гражданском обороте уже находилось 128,5 млн га (около 8 % всего земельного фонда), принадлежащие на правах собственности гражданам и юридическим лицам, и еще около 183,5 млн га (около 11 %) могло быть приватизировано гражданами или юридическими лицами.

Приоритетными направлениями земельной политики должны стать, на наш взгляд, обеспечение экологической, экономической, геополитической безопасности и обороны страны, охрана окружающей среды, рациональное использование земли как природного ресурса. Органом исполнительной власти, осуществляющим ключевые функции управления земельными ресурсами, является Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) Министерства юстиции РФ³.